Hogyan kerülhetjük el a törlesztőrészlet drasztikus növekedését? Érdemes-e kiváltani a 4-5 éve felvett lakáshitelt?
Miért lehet kockázatos, ha hitelt vett fel forintban?
Soha nem volt ilyen alacsony a jegybanki alapkamat mértéke!
Sokan azt gondolják, hogy a deviza alapú (CHF, EUR, JPY) hitelek „eltűnésével” és forintosításával minden veszély elhárult. Nos, Ők minden bizonnyal tévednek!
- A jegybanki alapkamat mértéke jelenleg - 2016 óta - 0,9%.
Megnéztük, hogy 2009 és 2016 között hogyan alakult az alapkamat mértéke;
- 2009.január 20-án még 9,5% volt az alapkamat és, hogy egy alapvetően csökkenő trenddel hogyan értük el a közel 3 éve stabilan lévő állapotot.
Ez érthető nyelven azt jelenti, hogy a bankok 0,9%-on helyezhetnek el pénzt az MNB-nél betétként és ugyanezen kamatért kérhetnek hitelt is, amelyet fordíthatnak arra, hogy piaci szereplőként aktívan hitelt nyújtanak. Ez jó jel, de alapvetően nem csak ettől függhet a felvett hitel kamata.
Miért fontos a referenciakamatot figyelni?- A bank is hitelből ad(hat) hitelt!?
A referenciakamathoz is igazíthatja a hitel kamatát a bank, amely lehet állampapírok kamata, bankközi kamat (BUBOR), vagy egyéb előre meghatározott érték. És a felvenni kívánt hitel kamatánál kamatfelárat is megállapíthat a bank, amely jó adósminősítés esetén alacsonyabb, rossz adósminősítés esetén magasabb lehet. A hitel kamata tehát a referenciakamat és a kamatfelár összege.
Itt fontos felfedni azt a „titkot”, hogy a bankok egymásnak is adhatnak hitelt, amely mértékét a BUBOR (Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) határozza meg és mértéke annak a függvénye, hogy milyen futamidőre adnak hitelt egymásnak. Így van 3,6, 9,12 havi Bubor is. Ezzel sűrűn találkozhatunk a hitelek kamatainak megállapításánál, főleg a rövid (3-12 havi) kamatperiódusú hiteleknél. A BUBOR jelenleg 0,17-0,26% között van. A hatás kedvéért leírom, hogy 2012.11.30.-án 6-6,01% volt. Ez közel 5,9%-os különbség. Igen, kb. ilyen mértékben csökkent a hitelek kamata is az elmúlt 7 évben! Vagyis ma jóval alacsonyabb ugyanannak a hitelösszegnek az induló törlesztő részlete, mint 7 évvel ezelőtt.
A kamatperiódus a hitel futamidején belül az az időszak, amikor a bank változtathatja a kamatot és ezzel változik a törlesztőrészlet. Amennyiben 10 éves hitelt vesz fel, de 5 éves kamatperiódussal, akkor a futamidő alatt 1 alkalommal változhat a hitele kamata, így a törlesztőrészlet is. Ha viszont 10 évre vesz fel, de 6 havi kamatperiódussal hitelt, akkor 6 havonta változhat a kamat, tehát a törlesztőrészlet mértéke is.
De akkor mi is a probléma forrása? Mi azzal a baj, ha alacsony kamatozású hitelt veszek fel?
Vizsgáljuk a kérdést az „akkor és most” szemszögéből!
- Amennyiben 2012-ben vett fel hitelt az előbb leírt 6%-os BUBOR mellett 3 havi kamatperiódussal, akkor csak jól járhatott, mert a BUBOR csökkenésével eddig csak csökkent a hitel kamata (3 havonta, ugye), így a törlesztőrészlet is. Önnek jelenleg az lehet a kockázata, hogy újra növekedésnek indul a BUBOR és akkor 3 havonta „visszadrágul” a hitele.
Ezt úgy tudja elkerülni, ha most kiváltja a hitelét egy hosszú kamatperiódusú hitelre (pl 5 -10 évesre).
- Amennyiben Ön pl. 2016 novemberében vagy azóta vett fel hitelt rövid kamatperiódusra (maradjunk a 3 hónapnál) akkor már elég alacsony, 0,54-0,17% közötti BUBORral tette ezt meg. Önnek az lehet a kockázata, hogy egy esetleges MNB alapkamat növelés olyan hatással lesz a BUBORra, hogy növekedésnek indul, akkor a bank a kamatperiódus elteltével (tehát akár a 3. hónap után) újra árazza a hitelt és arányosan nőni fog a törlesztőrészlet. Ez egy újabb pénzügyi válság esetén akár duplázódó vagy háromszorosára növelt törlesztőrészletet is jelent.
Ezt úgy tudja elkerülni, ha most kiváltja a hitelét egy hosszú kamatperiódusú hitelre (pl 5 -10 évesre).
Itt az idő! Több ezer szerződés van veszélyben, most érdemes lépni!
A fentiek alapján elmondhatjuk, hogy ha egy újabb, 2008-hoz hasonló válság lenne, akkor több ezer lakáshitel szerződés esetén nőne meg drasztikusan a törlesztőrészlet és az államnak újra be kellene avatkozni, hogy „megmentse” az ilyen forint hiteleseket. Ha lesz rá lehetősége……
Éppen ezért azt javasoljuk, hogy vegye elő a szerződését, nézze át vagy kérje szakértő segítségét, kalkuláljon egy „biztonságos”, hosszabb kamatperiódusú hitelt és váltsa ki a „biztonságosabb” hitelre!
Nézzünk egy gyors példát a hitelkalkulátorunk segítségével;
Példa Géza 10 millió Ft összegű meglévő hitelét szeretné kiváltani. Az ingatlan fedezet 42.000.000 Ft és Géza 350.000 Ft nettó jövedelemmel rendelkezik. Szeretne biztonságos, 10 éves kamatperiódusú konstrukciót találni. A kalkuláció elvégzését követően 47 ajánlatot* kapunk, amely 3,6-4,59% közötti kamatozásúak*.
Amennyiben Géza a K&H Bank „K&H Bank Minősített Fogyasztóbarát lakáshitel induló díjakkal (K1 kategória)” termékét választja, akkor annak a weboldal kalkulációja alapján az induló törlesztőrészlete a mai napon 62.137 Ft/hó 20 évre és mindösszesen 12.600 Ft költséggel tudja a hiteligénylést megvalósítani, mert a bank elengedi a hitelfelvétellel kapcsolatos költségeket*.
Biztos törlesztő= Nyugodt élet!
Itt tud további hitelkiváltási ajánlatokra kalkulálni egyszerűen és gyorsan.
A *-al jelölt információk nem minősülnek ajánlatnak és kérjük, hogy a részletekről tájékozódjon a K&H Bank Zrt. weboldalán vagy bankfiókjaiban, illetve a hitel.hu oldalán elhelyezett Ügyféltájékoztatóban!
Nagy Sándor
Szakmai vezető
www.hitel.hu